Byty v ohrození - ako prísť na staré kolená o byt v súlade so zákonom

Autor: Jozef Legény | 28.8.2016 o 12:44 | Karma článku: 6,53 | Prečítané:  1747x

Pasívni vlastníci umožňujú predsedovi spoločenstva vlastníkov bytov priživovať sa na spoločenstve. Pri zadĺžení spoločenstva sú potom najviac sú ohrození nízkopríjmoví vlastníci dlhmi nezaťažených bytov (dôchodcovia).

Podnetom pre tento článok je príbeh, ktorý sa odohráva na Slovensku. Spoločenstvo vlastníkov bytov má predsedu, ktorý si z predsedovania spravil celkom dobrú živnosť. Spoločnosť, ktorá vedie spoločenstvu účtovníctvo len dáva peniaze predsedovi "do pokladne" a berie od predsedu bločky bez ohľadu na to, či je to schválené alebo nie schôdzou vlastníkov (zneužitie právomoci). Upratovačku platí predseda "aby ušetril spoločenstvu" na drevo cez svoju živnosť (čierna práca a zneužitie právomoci). Berie na spoločenstvo úver bez stavebného povolenia na stavbu. Zadržiava preplatky za kúrenie a spláca z nich úvery na zateplenie a okná  za tých, čo neplatia (rozpor so zákonom 657/2004 Z.z. o teplenej energetike). Dovolil predaj bytu neplatiča členovi rady bez splatenia jeho dlžôb (rozpor so zákonom 182/1993). Fakticky predal časť strechy bez súhlasu nájomníkov na terasu a teraz, keď zatekajúca voda z terasy ničí byt pod terasou nerobí nič a sabotuje snahu o nápravu - pravdepodobne čierna stavba s jeho súhlasom atď.. Z fondu spoločenstva si necháva platiť účty za telefón niekoľko desiatok eur mesačne. S vysokou pravdepodobnosťou  profituje zo všetkých prác a služieb objednávaných pre spoločenstvo.

Podľa porovnania spotreby tepla a teplej vody s hygienickými štandardami a reálnym pozorovaním chovania typických reprezentantov panelákovej populácie sa dá povedať, že cca 25% domácností v panelákoch trpí energetickou chudobou a všeobecnou chudobou. Typické pre slovenské pomery je, že táto chudoba je mlčiaca, skrytá a vypláva na povrch až keď je byt zexekvovaný, alebo nastane iná životná situácia, ktorej nedokáže domácnosť čeliť, lebo toto sú domácnosti, ktoré nemajú žiadne úspory a prežívajú len vďaka obmedzovaniu svojej spotreby. Teda miesto kúrenia dva župany a troje ponožky a na jedlo to najlacnešie s výpredaja v supermarkete (kto ešte v supermarkete nestretol dôchodcov pozorne nazerajúcich do peňaženiek pri pultíkoch z tovarmi s končiacou spotrebou,  buď nežije na Slovensku alebo má na nákupy svojich ľudí).

Poviete si, ako tieto dve veci súvisia. Bieda je faktor, ktorú jednotlivec a najmä dôchodca s mnohými diagnózami nemá veľkú šancu ovplyvniť. Ak žije v normálnej mestskej alebo obecnej komunite, v spoločenstve vlastníkov bytov, ktoré sa správa racionálne a úradné orgány si plnia svoje povinnosti, má aj úradne chudobný človek šancu svoju situáciu zvládnuť v relatívne dôstojných podmienkach. Takéto spoločenstvo vlastníkov bytov, ktoré som popísal na začiatku je však producentom bezdomovcov. A keďže takéto spoločenstvo podľa môjho názoru nie je na Slovensku výnimkou, je potenciál tvorby bezdomovcov v súlade so zákonom 182/1993 Z.z. značný a posledné úpravy tohto zákona žiaľ tento potenciál nezredukovali.

V popísanom prípade nepomohla ani súdna žaloba hŕstky vlastníkov usilujúca o odvolanie predsedu spoločenstva, lebo súd miesto sfalšovanej zápisnice o jeho voľbe akceptoval novú zápisnicu zo schôdze zvolanej v rozpore so zákonom (predsedom,ktorému uplynul mandát pred dvomi rokmi) s tým, že proti tejto schôdzi nepodali protestujúci vlastníci žalobu (pritom prvá žaloba obsahovala požiadavku na predbežné opatrenie zákazu aktivít a neplatnosť úkonov od schôdze so sfalšovanou zápisnicou). Súd vôbec nezaujímalo, že úkony predsedu vzhľadom na uplynutie jeho mandátu boli neplatné a neprihliadal ani na dôkazy o zneužívaní postavenia. Ale to bol len vchol ľadovca absolútnej nečinnosti všetkých, čo mali a mohli konať, ale nekonali, hoci sú im známe príčiny prípadov, ktoré museli riešiť v súvislosti s následkami takéhoto spravovania spoločenstva. 

Hľadanie spôsobu, ako zabrániť  tomuto bašovaniu však bolo veľmi poučné - ukazuje na to, že súčasné nastavenie filozofie zákona o vlastníctve bytov nahráva tým, čo nerešpektujú zákon a predstavuje najväčšiu hrozbu pre tých vlastníkov bytov, ktorí majú síce byty nezaťažené hypotékami a exekúciami, ale už sú ekonomicky neaktívni, nemajú finančné rezervy a ich príjem ledva stačí na pokrytie životných nákladov - teda dôchodcovia. 

Začnime pôžičkami, ktoré si berú spoločenstvá na zatepľovanie, výmenu okien, opravu strechy alebo výstavbu kotolne. Ručí za ne spoločenstvo a prostredníctvom spoločenstva všetci vlastníci bytov primerane svojmu podielu. Keď som sa na banku obrátil s otázkou, či zisťuje schopnosť s plácať pôžičku spoločenstva aj na úrovni jeho členov,tak som dostal prirodzene zápornú odpoveď. Im postačuje zistenie, že spoločenstvo má dostatočný majetok na krytie pohľadávky, teda rozumej bytov, ktoré môžu byť predané na jej uspokojenie. Nestretol som sa s tým, že by stanovy spoločenstva počítali s takýmto prípadom a obsahovali pravidlá pre stanovenie toho,ktorý byt má byť predaný. Zákon počíta jedine s tým, že dotknutý vlastník bytu si bude môcť vymáhať škodu v občiansko-právnom konaní, čo v slovenských podmienkach znamená, že mu zostanú oči pre plač. A najjednoduchšie sa budú predávať ničím nezaťažené "čisté" byty väčšinou v majetku dôchodcov aj z toho dôvodu, že žiadna bynka im už nepožičia, resp. pôžička do dosiahnutia 65 roku veku resp. 69 roku bude vzhľadom na výšku splátky nerealizovateľná a zrejme ani peniaze odložené na pohreb nebudú stačiť na uspokojenie pohľadávky. 

V prípade tohto spoločenstva zaťaženie jednotlivých domácností splátkami dvoch pôžičiek spoločenstva u časti domácností už presiahlo únosnú mieru a napriek tomu ľudia schválil aj tretiu pôžičku. Pri sociálnom zložení obyvateľstva domu je už len otázku času, keďže je tam už niekoľko exekučných plomb, že pribudnú ďalšie. Na základe  sociologického zloženia obyvateľov, ktoré sa nevymyká Slovenskému priemeru sa dá celkom úspešne predpokladať, že takýchto domov sú na Slovensku ak nie desiatky, tak stovky. Keďže hypotéky a pôžičky sú teraz lacné, existuje aj stimul subvenčný na energetickú efektívnosť, spoločenstvá sú v investične dosť aktívne. Teda mimo realitnej bubliny tak mimo pozornosti verejnosti rastie aj táto špecificky slovenská pôžičková bublina spoločenstiev vlastníkov bytov. Tá praskne spolu s tou realitnou pri budúcej finančnej kríze, na pokraji ktorej Európa balancuje. 

Žiaľ, pre takéto spoločenstvá vlastníkov bytov je typická pasivita väčšiny vlastníkov bytov. Hlasovacie kvóra stanovené v zákone s takouto situáciou nepočítajú a nahrávajú nehodným predsedom. Prax poukazuje, že ekonomická negramotnosť slovenského obyvateľstva spojená s odovzanosťou osudu je živnou pôdou pre hochštaplerov všetkých druhov vrátane tých, čo sa priživujú na vlastných susedoch. Existovalo by relatívne jednoduché riešenie a to povinnosť periodického auditu správcovských spoločnosti a aj spoločenstiev vlastníkov bytov, ako vykonávajú správu domu. Okrem toho tento prípad poukazuje, že novela zákona 182/1993 Z.z. a ani zákon 246/2015 Z.z. sa vôbec nezaoberali prípadom, keď správu domu si robí spoločenstvo vlastníkov bytov. Je zjavné, že v tomto prípade by predseda takéhoto spoločenstva mal podliehať akreditácii a prevereniu spôsobilosti vykonávať túto funkciu tak ako každý správca bytového domu.  

Vzhľadom na spoločenskú závažnosť takejto činnosti by asi bolo vhodné zaviesť aj trestno-právnu zodpovednosť správcov bytov, účtovníkov, bánk a iných licencovaných a akreditovaných profesií, predstaviteľov verejnej moci, ktorí sa vo svojej činnosti dozvedia alebo sú konfrontovaní s protiprávnym postupom predsedu spoločenstva za neoznámenie týchto skutkov.  

Ak sa teda naši dôchodcovia vzdali a odovzdali osudu, nech je tento príbeh a tieto skutočnosti podnetom na zamyslenie pre tých, čo trpne prizerajú na bašovanie takýchto predsedov, lebo podľa ich názoru sa ich to zatiaľ netýka, nechodia na schôdze a podpisujú prezenčky čo kolujú po dome bez toho, aby sa zamysleli nad tým čo tým odsúhlasili, Nech sa potenciálni dedičia bytov zamyslia, či dostatočne sledujú a pomáhajú sledovať čo sa deje v dome ich starých rodičov, lebo sa im kľudne môže stať, že miesto dedičstva bytu budú musieť hľadať strechu nad hlavou pre svojho ozbíjaného predka.

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

DOMOV

Marek Vagovič: Fico sa potrebuje udržať, aby sa kauzy nevyšetrili

Niektorí novinári berú Ficove výroky o prostitútkach príliš osobne, tvrdí novinár Marek Vagovič.

EKONOMIKA

Slováci ponúkajú za železiarne najviac, Američanom sa to máli

Žiaden záujemca neponúka cenu, ktorá by uspokojila U. S. Steel. Predaj neuzavreli.

KOMENTÁRE

Ako Danko začal mať problém s kebabom

Keď to hovoril Breivik, vraveli sme, že mu straší vo veži.


Už ste čítali?